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IFI : comment faire l'évaluation de vos biens immobiliers ?

1. Qu'est-ce que l'IFI ?

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'ISF depuis le 1er janvier 2018 et concernent les contribuables dont le patrimoine immobilier excède 1,3 millions €.

Que prévoit la réglementation sur l'IFI ?

Les règles fiscales sur l'IFI vous obligent à calculer la valeur vénale au 1er janvier de vos biens immobiliers, quelle que soit leur nature.


Mais qu'est-ce que la valeur vénale?


Selon la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière, il s'agit de :

"la somme d'argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l'évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l'une et l'autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression".

La valeur vénale représente donc la valeur de marché du bien au jour de l'estimation et nécessite donc une analyse précise et poussée du marché immobilier sur lequel s'insère le bien évalué.

Un expert en évaluation immobilière est apte à déterminer de manière justifiée et argumentée la valeur vénale de tous types de biens immobiliers.

Il est important de noter que vous bénéficiez d'un abattement sur l'IFI de 30% sur la valeur vénale réelle de votre résidence principale. Cet abattement ne s'applique cependant pas si vous la détenez au travers d'une société civile immobilière (SCI).

2. Quels sont les biens concernés par l'évaluation pour IFI ?

Tous les biens et droits immobiliers sont concernés détenus directement et indirectement. Vous devez déclarer notamment :


  • les immeubles bâtis : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave…) quel que soit l'usage (habitation, professionnel, commercial).

  • les biens immobiliers non bâtis : terrains à bâtir, terres agricoles, bois et forêts ou en cours de construction.

  • les droits réels immobiliers (usufruit, droit d'usage, droit d'habitation, droit du preneur d'un bail à construction).

  • les parts ou actions de sociétés et organismes tels que SCPI, OPCI et parts de sociétés détentrices de biens immobiliers, ou d'assurance-vie dont les capitaux sont investis en immobilier.

  • les actifs immobiliers faisant l'objet d'un crédit-bail ou d'un contrat de location accession à la propriété.


3. L'évaluation de la valeur vénale pour la déclaration d'IFI

Pour votre déclaration d'IFI, vous devez déterminer la valeur vénale de vos biens immobiliers au 1er janvier de chaque année.

À noter : vous devez évaluer le prix auquel vos biens immobiliers auraient pu être vendus à cette date.

Quelle méthode pour l'évaluation de vos biens immobiliers ?

Les principales méthodes d'évaluation sont : la méthode par comparaison, les méthodes par le revenu, la méthode par le coût de remplacement, la méthode du bilan promoteur.

Chaque méthode est adaptée à un type de bien immobilier en fonction de ses spécificités. Pour l'immobilier d'habitation, la méthode qui est très généralement employée par l'expert immobilier est la méthode par comparaison. Elle consiste à partir de transactions portant sur des biens similaires à déterminer un prix / m2 et à appliquer celui-ci à la surface du bien.

Les méthodes par les revenus sont plus généralement applicables aux biens immobiliers tertiaires (bureaux, locaux d'activités, commerces), pour tous les biens dont la valeur vénale dépend principalement des revenus que l'actif est susceptible de générer.

Pour un terrain à bâtir, la méthode adaptée est le bilan promoteur qui consiste à modéliser le prix prévisionnel de vente et à reconstituer les différents coûts de l'opération pour parvenir, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l'immeuble en question.

4. Comment faire l'évaluation de vos biens immobiliers pour IFI ?

Il existe 3 solutions possibles pour l'évaluation de vos biens pour votre déclaration d'IFI :


  • Le faire par vous même en utilisant le service Patrim de l'administration.

  • Demander une estimation ou un avis de valeur à un agent immobilier.

  • Demander une expertise immobilière à un expert en évaluation immobilière.


Le service Patrim de l'administration

Pour connaître le prix d'un logement ou d'un terrain vous pouvez utiliser le service Patrim qui est un service mis en place par l'administration pour vous aider à estimer la valeur d'un bien immobilier. Cette base de données vous permet d'avoir une estimation moyenne de la valeur de votre bien. Il convient néanmoins d'ajuster celle-ci en fonction des caractéristiques réelles de votre bien.

Bon à savoir : il ne s'agit que d'une aide à l'estimation, ce service ne vous met pas à l'abri d'une éventuelle rectification de la valeur de votre bien immobilier par l'administration.

Une des principales difficultés si vous décidez de faire l'évaluation par vous-même est l'appréciation de l'état du bien et des différentes décotes qui peuvent s'appliquer en fonction de la situation particulière de votre bien.

Demander un avis de valeur à un agent immobilier

Un agent immobilier peut réaliser une estimation de votre bien. Il faut néanmoins être prudent, car l'agent immobilier n'engage pas sa responsabilité, ce qui signifie qu'en cas de redressement, vous ne pourrez pas invoquer sa responsabilité.

Lisez également : expertise immobilière ou avis de valeur, quelle différence ?

Quels sont les risques d'une sous-évaluation de vos biens immobiliers ?

L'administration peut contrôler la valeur des biens que vous avez déclaré. Si elle juge que vos biens ont été sous-évalués, les agents du fisc peuvent mettre en place plusieurs actions allant du simple contrôle à l'examen contradictoire de votre situation fiscale personnelle.

L'administration pourra effectuer de nouvelles évaluations et rectifier la valeur de votre bien ce qui peut entraîner des conséquences importantes car une mauvaise déclaration peut entraîner des pénalités mensuelles voir une majoration en cas de sous-évaluation volontaire.

Bon à savoir : lorsque les enjeux sont importants, il est recommandé de faire appel à un expert immobilier.

5. Faire appel à un expert immobilier pour votre déclaration d'IFI

Une expertise immobilière permet d'avoir une évaluation précise et fiable de votre patrimoine, avec des critères et une démonstration justifiée de la valeur de vos biens immobiliers incluant des références de transactions comparables.

Chez MTA Expertises, nous utilisons plusieurs bases de données pour vous fournir une démonstration complète et une vision intégrale du marché immobilier et de la valeur vénale de votre bien.

Notre expert en évaluation immobilière se déplace pour une visite qui lui permet d'appréhender les caractéristiques réelles, l'état, les qualités et les équipements de votre bien.

Le professionnel de l'évaluation immobilière reste donc la valeur sûre pour évaluer correctement vos biens immobiliers car il maîtrise l'ensemble des méthodes de valorisation reconnues.

Faire appel à un expert en évaluation immobilière comme MTA Expertises c'est également la garantie du respect des règles prescrites par la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière qui est le texte de référence complet et indispensable pour les experts, leurs clients, les pouvoirs publics et les organismes de contrôle.


En résumé


  • La valeur vénale correspond au prix auquel votre bien immobilier pourrait être vendu au jour de l'évaluation.

  • Plusieurs méthodes d'évaluation sont utilisées suivant le type de bien à évaluer.

  • Faire appel à un expert immobilier vous apporte la garantie d'une évaluation conforme aux standards de l'administration fiscale.


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