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Révision du loyer bail commercial : les étapes pour un retour à la valeur locative

La révision du loyer commercial de l'article L. 145-39 est un bon moyen de faire baisser le loyer en demandant qu'il soit fixé à la valeur locative. Elle peut également être utilisée pour augmenter le loyer. En effet, la révision du loyer en immobilier commercial prévue par l'article L. 145-39 du code de commerce est un mécanisme, d'ordre public, qui offre la possibilité à l'une des parties, de solliciter une révision immédiate du loyer qui sera fixé à la valeur locative si par l'effet de l'indexation le loyer a progressé ou diminué de plus d' 1/4.

Que vous soyez Bailleur ou Preneur, la révision du loyer du bail commercial joue un rôle fondamental, car le seuil de variation de l'indice de 25% donne droit à la possibilité de réviser le loyer et d'une fixation à la valeur locative.

Vous l'aurez compris, la révision du loyer commercial présente un enjeu majeur pour les parties au bail commercial. Dans cet article, nous vous présentons les étapes à respecter pour la mise en oeuvre de cette procédure.

 

Révision du loyer bail commercial : définition et fondamentaux

L'application de cette mesure prévue par le statut des baux commerciaux s'est intensifiée suite à une période marquée par l'inflation. Cette situation a parfois créé un écart entre les loyers pratiqués sur le marché et ceux indexés. La conjoncture actuelle orientée à la baisse des valeurs de marché encourage l'utilisation de cet article, offrant ainsi l'avantage d'effectuer rapidement un ajustement en cours de bail.

La révision du loyer peut être sollicitée tant par le propriétaire (bailleur) que par le locataire (preneur). Cette mise à jour n'est pas une procédure automatique, elle doit être demandée.

Il représente un droit qui peut être mis en œuvre même en l'absence de dispositions à cet égard dans le contrat de bail. Il est crucial de noter que les parties ne peuvent déroger contractuellement à ce processus.

Attention, il ne faut pas confondre la révision du loyer de l'article L. 145-39 avec la révision triennale (prévue par l'article L.145-38), plus complexe et qui nécessite de rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative.

 

Quels sont les baux concernés ?

Les baux commerciaux qui comprennent un loyer fixe assorti d'une clause d'indexation annuelle, également connue sous le nom de clause d'échelle mobile, sont éligibles à la révision prévue par l'article L.145-39 du Code de commerce.

Bon à savoir : les parties au bail ne peuvent renoncer par avance aux dispositions d'ordre public de l'article L. 145-39.

Compte tenu des augmentations successives des indices, en fonction du niveau de l'indice ILC du T4 qui sera publié par l'Insee, les baux conclus en 2015 pourraient rentrer dans le cadre de cette protection contre une variation trop forte du loyer.

 

Quelles sont les dernières variations des indices de référence des loyers ?

L'indice des loyers commerciaux (ILC) du troisième trimestre 2023 est en augmentation de + 23,17 % par rapport à celui du troisième trimestre 2014.

L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) du troisième trimestre 2023 présente une évolution de l'indice de + 22,79 % par rapport à celui du troisième trimestre 2014.

L'indice du coût de la construction (ICC) du troisième trimestre 2023 affiche une variation de l'indice de + 29,44 % par rapport à celui du troisième trimestre 2014. Il a donc dépassé le seuil de 25%. La plupart des baux ne sont cependant plus indexés sur cet indice.

Bon à savoir : vous pouvez consulter tous les indices sur le site de l'Insee.

 

Que doit contenir la demande de révision du loyer commercial ?

La demande de révision doit être réalisée par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, conformément à l'article R. 145-20. Elle doit indiquer le montant du loyer demandé sous peine de nullité de la demande et de la procédure subséquente.

 

Étape 1 : calculer la variation du loyer commercial

Dans cette première étape, la variation du loyer doit être vérifiée. Il peut s'agir d'une variation positive ou négative, atteignant les + ou - 25% depuis la dernière détermination contractuelle ou judiciaire. Vous devez donc vous référer au loyer initial ou modifié par un avenant ou fixé judiciairement et calculer le taux de variation.

Vous pouvez également contrôler l'évolution à partir de l'indice de référence au regard du dernier indice. Il vous suffit de prendre cet indice trimestriel et de le comparer avec l'indice actuel.

Si le loyer en cours a augmenté de + 25%, alors vous pouvez demander la révision.

 

Étape 2 : vérifier la valeur locative

Si la variation de + ou - 25% est constatée, il s'agit maintenant de faire une estimation de la valeur locative. Cette évaluation permettra de vérifier si la valeur locative diffère du montant résultant de la clause d’échelle mobile. Si tel est le cas, le juge des loyers commerciaux doit « adapter » (article R. 145-22) le jeu de la clause à la valeur locative.

Le propriétaire Bailleur aura ainsi la possibilité de fixer le loyer à la valeur locative, sans aucune restriction, comme énoncé par la Cour de cassation dans un arrêt du 6 janvier 1993.

À l'inverse, si la valeur locative est modeste, le locataire qui a subit une forte augmentation de loyer (+ 25 %) a le droit de solliciter une diminution du loyer afin de le faire correspondre à la valeur locative.

La valeur locative de marché s'établit par comparaison avec des références de transactions immobilières sur des biens comparables en termes de localisation, d'usage, d'activité exercée dans les locaux loués. Ces références locatives permettront de justifier votre demande et le loyer pourra être fixé au niveau du marché.

 

Étape 3 : formuler la demande de révision

La demande pour la révision du loyer commercial doit être soumise conformément aux modalités stipulées par l'article R. 145-20. Ces modalités comprennent l'utilisation d'un acte extrajudiciaire (par huissier) ou l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception.

Il est impératif que la demande inclue explicitement le nouveau montant du loyer souhaité. Le montant spécifié dans la demande prend effet à partir de la date à laquelle la requête a été officiellement déposée.

 

Étape 4 : appliquer la révision du loyer

En cas d'augmentation, avec l'adoption de la loi PINEL, il convient de noter qu'une fixation du loyer à la valeur locative, conformément à l'article L.145-39, est désormais soumise à une limite d'augmentation de 10% par an.

Il convient de noter qu'il n'existe cependant aucune limite dans le cas d'une baisse du loyer.

Bon à savoir : les effets de la demande de révision sont immédiats et la mise en oeuvre peut être demandée à tout moment en cours de bail.

Il est donc primordial pour les locataires de notifier dans les meilleurs délais une demande de révision du loyer du bail commercial car c'est à partir de la date de la demande que le nouveau loyer sera appliqué. La demande fixe la valeur du loyer à la valeur locative à une date certaine.

 

Révision du loyer bail commercial pour votre local, que retenir ?

Comme nous l'avons vu, la révision du loyer par la procédure de l'article L.145-39 est un mécanisme très intéressant pour les locataires comme pour les propriétaires bailleurs de locaux commerciaux qui peut permettre d'obtenir un ajustement ou une revalorisation du loyer.

Toutefois la difficulté de cette demande réside dans la détermination de la valeur locative.

Si vous préférez sécuriser votre demande de révision du loyer commercial, il sera très pertinent de prendre contact avec un expert immobilier agréé pour appuyer votre demande de révision de références de transactions immobilières comparables qui permettront de justifier l'estimation de la valeur locative.

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