Pour l'évaluation de la valeur locative ou de la valeur vénale d'un local commercial, les experts en évaluation immobilière appliquent aux surfaces des boutiques ou magasins des coefficients de pondération.
Les coefficients de pondération utilisés par l'évaluateur ont un effet direct sur la surface prise en compte pour la valorisation et doivent donc être parfaitement maîtrisés pour apprécier correctement la valeur estimée.
Vous êtes propriétaire d'un local commercial ? Il est donc essentiel pour l'évaluation de votre patrimoine de savoir en quoi consiste une surface pondérée et de comprendre comment la calculer de manière à justifier ensuite l'estimation immobilière en se basant sur des paramètres clairs et observables.
Commençons tout d'abord par définir cette notion de surface pondérée.
Qu'est-ce qu'une surface pondérée ?
Le principe de pondération est incontournable pour la valorisation des biens immobiliers en immobilier commercial. La pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération.
La pondération reste principalement utilisée pour les surfaces des commerces de centre-ville en "pied d'immeuble". Elle permet de comparer des locaux commerciaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente).
Elle est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves...).
La pondération des surfaces par l'expert immobilier
Le principe de pondération des surfaces d'un local commercial permet à l'expert évaluateur de rendre pertinentes les comparaisons de transactions immobilières vénales ou locatives sur le marché immobilier pour déterminer la valeur.
En effet, pour étudier des références de transactions comparables, l'expert immobilier se fonde sur des surfaces pondérées qui vont permettre de lisser les différences qu'il peut exister entre des locaux commerciaux.
Les coefficients de pondération vont permettre de tenir compte de la configuration, de l'éclairement, de la fonctionnalité des lieux. La surface pondérée va également permettre de tenir compte des surfaces situées en étages et sous-sols.
Une boutique étroite et en profondeur ne se louera pas le même prix qu'une boutique disposant d'un grand linéaire de vitrine...
L'application de ces coefficients de pondération permet de calculer la surface utile pondérée, qui sert de surface de référence dans les comparaisons de valeurs locative ou de valeurs vénales.
La pondération lors du renouvellement du bail commercial
Au moment du renouvellement du bail commercial, une expertise amiable peut être demandée afin de fixer la valeur locative du local. L'évaluateur va alors estimer la valeur locative de marché en tenant compte d'éventuels changements dans la situation du bien. Il peut s'agir de nouveaux éléments juridiques ou physiques qui sont alors pris en considération, comme par exemple des aménagements spécifiques qui ont été réalisés pour l'activité du locataire.
En effet, d'une activité à l'autre et d'une enseigne à l'autre, l'aménagement ne sera nécessairement pas le même, avec dans certains cas, plus ou moins de cloisonnements.
Les experts en évaluation immobilière intervenant dans le cadre du renouvellement du bail commercial pour l'estimation de la valeur locative doivent donc intégrer la pondération en tenant compte de ces nouveaux éléments matériels.
Comment calculer la surface pondérée d'un local commercial ?
La surface pondérée de locaux à usage de boutique ou de magasin s’apprécie différemment selon la taille des biens concernés.
La Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière distingue les boutiques offrant une surface de vente inférieure à 600 mètres carrés et les boutiques dont la surface de vente est supérieure à 600 mètres carrés.
Nous ne reprenons ci-dessous les principaux coefficients de pondération préconisés dans la Charte de l'Expertise en Évaluation Immobilière.
Exemples de coefficients pour les boutiques jusqu'à 600 mètres carrés de surface de vente (pour le rez-de-chaussée):
Pour la 1ère zone de vente (5 m de profondeur à compter de la vitrine), le coefficient de pondération indiqué est de 1.
Pour la 2ème zone de vente (entre 5 et 10 m de la vitrine), le coefficient de pondération recommandé est compris entre 0,80 et 1,00.
Pour la 3ème zone de vente (entre 10 et 20 m de la vitrine), le coefficient de pondération indiqué est compris entre 0,40 et 0,60.
Pour la 4ème zone de vente (au-delà des 20 m de la vitrine), le coefficient de pondération est compris entre 0,25 et 0,35.
Concernant le sous-sol de la boutique, le coefficient varie selon qu'il s'agit d'une zone de vente reliée (entre 0,30 et 0,40) ou de locaux annexes à usage de stockage ou de réserve par exemple. Si l'annexe est reliée : entre 0,15 et 0,25. Si l'annexe n'est pas reliée : entre 0,10 et 0,15.
Il faut savoir que d'autres coefficients de pondération s'appliquent pour les boutiques dont la surface de vente est supérieure à 600 mètres carrés. Il convient de se référer à la Charte de l'Expertise.
Le choix des coefficients de pondération doit toujours être justifié par l'expert immobilier
Il est important de noter que ces coefficients sont indicatifs et doivent faire l'objet d'une recherche pour chaque magasin pour évaluer la valeur du bien immobilier. Ils devront donc être adaptés au cas par cas en fonction de l'intérêt que représente la surface pour l'activité du magasin.
La pondération devra donc être systématiquement justifiée par l'expert immobilier en charge de l'estimation immobilière dans son rapport d'expertise.
Il convient d'adapter la pondération à la spécificité de chaque partie du local.
À noter : la surface pondérée est également calculée en copropriété pour tenir compte de la consistance, de la nature et des qualités intrinsèques du lot. Elle permet d'établir les tantièmes de copropriété.
Comment calculer la surface pondérée d'un local commercial étape par étape
Voici pour finir nos conseils pour calculer la surface pondérée d'un local commercial.
➔ Les plans pourront vous aider à calculer la surface pondérée.
➔ Il convient à partir des surfaces en votre possession, d'identifier les différentes zones du magasin.
➔ N'hésitez pas à faire un relevé des surfaces sur place pour vérifier les surfaces indiquées dans le bail ou les baux commerciaux ou tout autre document.
➔ Analysez les différentes zones en fonction de leur intérêt pour l'activité.
➔ Il faut justifier les coefficients de pondération qui sont utilisés.
➔ Vérifiez que la surface pondérée est cohérente : permet elle d'apprécier l'utilisation et le découpage opéré par l'exploitant ?