Acheter ou louer ? En 2025, l’achat reprend l’avantage

L’année 2025 marque un tournant majeur sur le marché immobilier français. Selon la dernière édition de l’étude « Acheter ou Louer ? », la durée moyenne nécessaire pour rentabiliser l’achat d’une résidence principale s’est réduite à 12 ans et 3 mois, contre 14 ans et 8 mois en 2024. Autrement dit, devenir propriétaire redevient, dans de nombreux cas, plus avantageux que de rester locataire.

Cette évolution s’explique principalement par deux facteurs :

• La détente des taux d’emprunt, qui redonne du pouvoir d’achat aux acquéreurs.

• La hausse continue des loyers, qui rend la location de plus en plus coûteuse sur le long terme.

Faits marquants

• En 2023, la durée moyenne de rentabilisation atteignait encore 15 ans et 6 mois.

• En seulement deux ans, le seuil de rentabilité de l’achat s’est raccourci de plus de deux ans.

• Cette tendance s’observe de manière inégale selon les régions : certaines villes moyennes deviennent très attractives, tandis que les grandes métropoles conservent des délais plus longs.

Pourquoi cette inversion ?

1. Des taux d’emprunt plus attractifs

Après les hausses marquées de 2022 et 2023, les taux de crédit se stabilisent à un niveau plus soutenable. Cette amélioration réduit le coût global d’un achat immobilier et améliore la capacité d’emprunt des ménages .Dans certaines zones, les prix de vente ont également légèrement corrigé, contribuant à une meilleure équation économique pour les acheteurs.

2. Des loyers en progression constante

Les loyers poursuivent leur hausse dans la majorité des villes françaises, notamment dans les zones où la demande locative reste forte. Cette évolution renforce mécaniquement la rentabilité de l’achat sur la durée, surtout lorsque le bien est occupé sur plus de dix ans.

3. Un équilibre recalibré entre achat et location

L’analyse de la rentabilité prend en compte plusieurs éléments : le prix d’acquisition, les charges, la taxe foncière, mais aussi les loyers moyens et la valeur de revente estimée. En 2025, l’ensemble de ces paramètres aboutit à un point d’équilibre plus favorable à l’achat, dans la majorité des grandes villes françaises.

Où l’achat est-il le plus avantageux ?

Villes où l’achat est le plus rentable

Les villes moyennes et les bassins d’emploi attractifs affichent les durées de rentabilisation les plus courtes :

• Mulhouse : 1 an et 7 mois

• Saint-Étienne : 2 ans et 1 mois

• Lille : 7 ans et 4 mois

• Grenoble : 8 ans et 2 mois

Ces marchés, plus abordables, permettent de rentabiliser un achat en quelques années seulement.

Villes où la location reste plus favorable

Dans les zones tendues, la rentabilisation reste beaucoup plus longue :

• Paris : 21 ans et 1 mois

• Lyon : 18 ans et 6 mois

• Aix-en-Provence : 22 ans et 4 mois

Le prix au mètre carré y reste particulièrement élevé, et les loyers, souvent encadrés, progressent plus lentement. Ces marchés demandent une vision patrimoniale à long terme.

Ville	Durée pour rentabiliser un achat	Évolution 2024 → 2025	Tendances locales
Mulhouse	1 an 7 mois	⬇︎ – 8 mois	Prix bas, loyers élevés
Saint-Étienne	2 ans 1 mois	⬇︎ – 10 mois	Marché stable et abordable
Lille	7 ans 4 mois	⬇︎ – 9 ans !	Forte baisse grâce aux taux
Grenoble	8 ans 2 mois	⬇︎ – 9 ans !	Loyers dynamiques
Paris	21 ans 1 mois	⬇︎ – 5 ans	Prix toujours très élevés
Aix-en-Provence	22 ans 4 mois	⬇︎ – 3 ans	Marché de prestige
Lyon	18 ans 6 mois	⬇︎ – 2 ans	Loyers encadrés
Le Mans	9 ans	⬆︎ + 4 ans	Hausse des prix locaux
Orléans	12 ans	⬆︎ + 3 ans 7 mois	Loyers stables, prix en hausse
Tours / Caen / Rouen	10 à 11 ans	⬇︎ – 5 ans	Rebond attractif des acheteurs

Durée moyenne nationale : 12 ans et 3 mois (contre 14 ans et 8 mois en 2024).

Enseignements pour les futurs acheteurs

Acheter peut redevenir judicieux si :

• Vous prévoyez de rester au moins dix à douze ans dans le bien.

• Les prix dans votre zone sont stables ou en légère baisse.

• Vous bénéficiez d’un taux de crédit compétitif et d’une bonne capacité d’apport.

• Vous maîtrisez vos charges et frais annexes (taxe foncière, copropriété, entretien).

Points de vigilance

• La rentabilité moyenne nationale ne reflète pas la réalité locale : une analyse par secteur reste indispensable.

• Une remontée des taux ou une stagnation des prix peut rallonger le délai de rentabilité.

• Pour les projets à court terme (moins de cinq ans), la location demeure souvent plus souple et plus sûre.

Les bonnes questions à se poser avant d’acheter

1. Quelle est la durée minimale pendant laquelle je souhaite occuper le bien ?

2. Quelle est la tendance des loyers dans ma zone ?

3. Quel taux et quelle durée de crédit puis-je obtenir ?

4. Quels sont les frais récurrents : taxe foncière, charges, entretien, travaux ?

5. Mon apport personnel aurait-il pu être mieux valorisé ailleurs ?

En 2025, acheter redevient globalement plus rentable que louer. La détente des taux et la hausse continue des loyers redonnent un net avantage à la propriété, notamment dans les villes moyennes et les zones à forte demande. Cependant, la rentabilité reste étroitement liée à la durée d’occupation, au financement et à la localisation.

Acheter aujourd’hui peut être une excellente décision, à condition d’avoir une stratégie claire et long terme : anticiper, comparer et investir dans un bien cohérent avec ses besoins réels et son horizon de vie.