PLF 2025 : la fiscalité du LMNP dans le viseur du gouvernement

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) n’est plus intouchable. Dans le projet de loi de finances (PLF) 2025, présenté en Conseil des ministres, le gouvernement s’attaque à l’un des derniers avantages fiscaux majeurs de ce régime immobilier très prisé :

l’amortissement non pris en compte dans le calcul de la plus-value à la revente. Un changement potentiellement majeur pour les investisseurs.

Un double avantage fiscal bientôt révolu ?

Aujourd’hui, le régime LMNP permet aux propriétaires de déduire chaque année une part de la valeur du bien, des travaux et du mobilier, via un mécanisme d’amortissement comptable. Cette déduction réduit considérablement les revenus imposables pendant la période de location. Et surtout : cet amortissement n’est pas réintégré dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien.

Un double gain qui fait du LMNP un levier d’optimisation fiscale redoutable… mais qui pourrait disparaître. Le PLF 2025 propose d’intégrer cet amortissement au calcul de la plus-value, ce qui ferait bondir l’assiette imposable au moment de la revente.

Exemple :

• Prix d’achat : 100 000 €

• Valeur amortie sur la durée de location : 20 000 €

• Prix de vente : 200 000 €➡️ Aujourd’hui, la plus-value imposable est de 100 000 €.➡️ Avec la réforme, elle serait de 120 000 €, amortissement inclus.

Un intérêt fiscal de plus en plus réduit ?

« Quel intérêt reste-t-il à investir dans la location meublée, avec les risques et les charges induits, si la fiscalité pour tout type de location est uniformisée ? », interroge Alexis Alban, président du réseau Lodgis. Il redoute que la réforme dévalorise l’investissement meublé, surtout dans les grandes villes, où ce type de location permet de répondre à une demande croissante et participe à une meilleure rotation du parc locatif.

Une mesure à relativiser selon certains experts

Pourtant, tous les professionnels ne partagent pas cette inquiétude. Baptiste Bochart, juriste chez Jedéclaremonmeublé.com, tempère :

« Cette réforme ne change rien à l’imposition annuelle des revenus. Elle ne touche que les cas de revente. Beaucoup de loueurs transmettent leur bien ou le conservent sur le long terme. »

De plus, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. La mesure ne concernerait donc que les investisseurs ayant une stratégie d’achat-revente rapide, généralement minoritaires.

Enfin, des options de gestion existent pour minimiser l’impact fiscal, notamment en déduisant certains frais (notaire, agence) en charges plutôt qu’en amortissement.

Une réforme risquée dans un contexte de pénurie

La mesure vise à rééquilibrer la fiscalité entre location meublée et nue, mais pourrait avoir un effet contre-productif sur le marché locatif. Comme le souligne Alexis Alban :

« Il n’existe aucun impôt sur l’amortissement actuellement. Le remettre en cause peut sembler logique, mais il faut mesurer les conséquences : la location meublée est un levier important pour répondre à la pénurie de logements, notamment dans l’ancien. »

Avec une rotation plus rapide que la location nue, le meublé permet de remettre chaque année des logements sur le marché, souvent dans des zones tendues. Un dispositif que cette réforme pourrait freiner.

Conclusion : le LMNP à la croisée des chemins

Le projet de loi de finances 2025 marque un tournant pour le LMNP. En touchant à l’un de ses fondements fiscaux, le gouvernement cherche à uniformiser les règles de l’investissement locatif. Reste à savoir si cette mesure sera adoptée en l’état, ou aménagée pour préserver un outil clé du logement urbain.